賃貸マンションの一棟売りの依頼

売却の依頼を受けました

物件概要は

築３０年の賃貸マンション

RC・１２戸

現在、企業への一括貸付中

投資家への紹介

これはまだまだ先の話になります

まずは自社での購入検討をします

利回りはどうか

　単純利回りに限らず

　公租公課や修繕費等も考慮した実質利回り

借入は可能か

　利息や返済期間

　毎月の返済額

キャッシュフローはどうか

　賃料収入から返済額

　修繕費も考慮

収支はどうなるか

　賃料収入から固定費・修繕費・利息

　収益に対しての事業税等

最終的な出口の検討

　解体費用

　売却価格等

このような検討をし

購入の判断をします

ここで

買わないと判断したら

現在の借主に購入検討を依頼します

借主は

このまま借りることが妥当なのか

購入し資産とすることが有効なのか判断します

今回は

借主が購入したいと言う意思は数年前から聞いています

ここで

借主が買わないと判断したら

近しい不動産業者に購入検討を依頼します

投資家への紹介はまだです

不動産業者にもいろいろあり

薄利でも収益物件が欲しい業者はいますので

借主付きの物件であれば

購入してくれることもあります

ここで

業者が買わないと判断したら

やっと

投資家への紹介です

彼らは物件欲しさに飢えてます

単純利回りしか見ない

借入ができれば買いたい

事業計画書なんて作成できない

出口のことなど想像もしない

こんな

投資家・大家さんが買ってくれることになります

アパート事業に手を出す

地主も同じようなものです

不動産業者はプロです

言い方はきついですが

アパート業者は詐欺紛いです

ババ抜きの様相を感じます

不動産業界

停滞気味であると感じてます

感じるどころか

痛感してます

とにかく

売れ行きが悪い

基本、売買の仲介をメインとしていますが

住宅用地の売れ行きは

今年一年を通じ

昨年比５０％を割っています

仲介業であれば

売れ残りのリスクはないのですが

不動産の買取再販をする

いわゆる

売買をメインとしている業者は

売れない事が大きな打撃となります

価格の下落

借入金利負担

公租公課負担

早めの売り抜けを考えます

売買メインの買取業者は

値ごろだと飛びつきます

しかし

業況は変わらないので

結果

もうけなしで売り抜けを検討します

ババ抜きです

この状況が少しづつ身の回りで起き始めています

平成バブルを体験していませんが

このままだと

令和バブルが崩壊に向かうのではないか

喪中の葉書が届きます

この時期になると

喪中葉書が届きます

商売柄

年配の方と商談する事が多く

お世話になった方が亡くなると悲しくなします

駆け出しの頃

孫と変わらぬ歳の自分に

大切な不動産を任せてくれ

こちらも精一杯それに応え

長年にわたり信頼関係を築いてきました

このことは

次の世代にも引き継いでくれて

引き続き

長いお付き合いをする事ができています

ご自宅にお伺いする際には

ご仏前に

手を合わすこともお願いします

悲しい事ですが

良き関係のまま他界されたことに

感謝します