先の見えない業況の悪化

昨年くらいから感じていた

嫌な予感が現実となっている

日経平均株価があっさり

20,000円割れ

きっかけは新型コロナではあるが

根本的な何かが狂い出していた

これはまだ序の口で

この先どこまで下がるのか

この状況下で

不動産を買おうという

博打うちはいないでしょ

先月

企業による工場用地の売買契約を締結したが

契約解除（手付流し）の申し出があるのではと冷や冷やしている

一般住宅用地は

問合せさっぱり無し

買取をして再販を仕込むのは

もう少し様子を見てからにしようと思う

不動産価格は

株や為替ほど瞬間的に価格変動はないにしても

じわじわボディブローのように変化する

うちみたいな

零細規模の不動産業者は

体力（キャッシュ）があれば数年凌げるが

急激に会社規模を大きくした

不動産業者は

この状況は非常に厳しいと思う

日々の仲介料が数ヶ月は上がらないだろうし

契約してから仲介料をいただける決済までは数カ月かかる

よって

今から半年くらいは売り上げが見込めないとなると

資金はショート

非常にまずい状況だ

警察への相談・道路標識（一方通行）の移設

売却依頼のあった土地

現地確認すると

一方通行の標識が対象土地のど真ん中にありました

土地は整形地

住宅計画するのに自由度が高く

大きさもちょうど良い

でも

道路標識がど真ん中では

駐車スペースに制約がかかり

住宅配置計画にも支障をきたしかねないなと感じました

警察署へ向かい

交通課へ相談すると

では

すぐに現場へ行きましょうと

なぬ！？

対応早い‼️

現地へ到着し

対象地の端への移動であれば問題ないと言ってくれました

費用は民間負担となるようですが

数万円でできることですし

土地利用の自由度は格段に向上します

賃貸マンションの一棟売りの依頼

売却の依頼を受けました

物件概要は

築３０年の賃貸マンション

RC・１２戸

現在、企業への一括貸付中

投資家への紹介

これはまだまだ先の話になります

まずは自社での購入検討をします

利回りはどうか

　単純利回りに限らず

　公租公課や修繕費等も考慮した実質利回り

借入は可能か

　利息や返済期間

　毎月の返済額

キャッシュフローはどうか

　賃料収入から返済額

　修繕費も考慮

収支はどうなるか

　賃料収入から固定費・修繕費・利息

　収益に対しての事業税等

最終的な出口の検討

　解体費用

　売却価格等

このような検討をし

購入の判断をします

ここで

買わないと判断したら

現在の借主に購入検討を依頼します

借主は

このまま借りることが妥当なのか

購入し資産とすることが有効なのか判断します

今回は

借主が購入したいと言う意思は数年前から聞いています

ここで

借主が買わないと判断したら

近しい不動産業者に購入検討を依頼します

投資家への紹介はまだです

不動産業者にもいろいろあり

薄利でも収益物件が欲しい業者はいますので

借主付きの物件であれば

購入してくれることもあります

ここで

業者が買わないと判断したら

やっと

投資家への紹介です

彼らは物件欲しさに飢えてます

単純利回りしか見ない

借入ができれば買いたい

事業計画書なんて作成できない

出口のことなど想像もしない

こんな

投資家・大家さんが買ってくれることになります

アパート事業に手を出す

地主も同じようなものです

不動産業者はプロです

言い方はきついですが

アパート業者は詐欺紛いです